MORTGAGE
公积金贷款
- 贷款本金
- 年利率
- 年利率 2.6%
- 贷款期限
- 26 年 · 312 期
- 预计月供
- 全期利息
- 含利息总支出
贷款本金已包含在260万元购房款内，不重复计入总预算；这里只把全期利息作为融资成本增加。
JIABAO GARDEN · HOME RECORD
嘉宝花园装修清单
165㎡四室两厅两卫的房屋档案，记录购房背景、户型资料与完整投入，方便后续继续补充实景照片和居住记录。
TOTAL OWNERSHIP BUDGET
购房与装修总预算
购房成本与装修预算分开记录
- 房屋购入价
- 中介费（1%）
- 契税（2%）
- 房产取得成本
- 装修完整预算
- 已知全周期总预算
当前总预算只包含已知购房款、中介费、契税和装修清单；贷款利息、登记费及其他未提供费用暂未计入。
PARKING
地库车位
- 购买报价
- 13 万元
- 当前租金
- 280 元/月
- 年租金
- 3,360 元/年
- 静态租售比
- 约 38.7 年租金
当前判断购买价格虚高，暂时租用他人车位。租售比未考虑租金上涨、车位升值、管理费与资金机会成本。
HOUSE PROFILE
房屋基本信息
- 建筑面积
- 165㎡
- 基础户型
- 四室两厅两卫
- 窗体面积
- 约 52㎡
社区与购房背景
- 购入总价
- 260 万元
- 购入单价
- 房龄
- 约 20 年
- 楼栋总高
- 总高 15 层
- 梯户配置
- 2 梯 2 户
- 电梯情况
- 2026 年新换日立电梯
- 容积率
- 容积率 1.5
- 小学
- 吴中宝带实验小学
- 中学
- 吴中迎春中学
施教区、入学条件与政策以教育部门当年公布为准。
RENOVATION LEDGER · 113 ITEMS
装修账本
按硬装、家具软装、家电智能和待购状态记录。附加安装费用全部计入，金额与占比由清单实时汇总。
每平方米装修成本
165㎡建筑面积；封窗单独按约52㎡计算
房屋单价按 165㎡建筑面积计算；封窗主体单价按约 52㎡窗体面积计算。城市、年份、品牌与施工条件都会影响横向比较。
预算构成
按原始用途拆分；待购状态可以跨分类
装修观察
基于这份清单本身，而不是通用行业评分
清单明细
共 7 组，点击分类展开查看
HOME BUYING DECISION · THREE-STAGE FUNNEL
购房选择
这 7 套并不是初次海选，而是看过大量房源、经过三轮筛选后的候选。评分用来对齐理性条件，家属感受、缺点能否解决和真实谈价决定最终结果。
FINAL CHOICE
最终购买
嘉宝花园11楼- 实际成交
- 260 万元
- 建筑 / 实用
- 165㎡ / 约142㎡
- 楼层
- 11 / 15 层
- 核心原因
- 空间、户型、教育与成交价更均衡
三轮筛选路径
先筛选，再评分，最后做现实校验
专业的选房不是只做一张分数表：硬伤和家庭否决项需要单独记录，不能被低价或某个高分项完全抵消。
可复用的100分选房模型
任何房子都可以套用，再替换成自己的个人偏好权重
FORMULA
总分 = Σ（单项评分 ÷ 10 × 个人权重）
每个维度先按0–10分评价，所有权重合计100%。先固定评分规则，再比较房源，可以减少“看完后才临时改标准”的偏差。
这次购房的原始打分规则
下方候选卡的每一分都可回算
当时总分 = 交通＋户型＋周边＋小区＋教育＋房龄＋梯户＋车位＋价格＋特殊修正。价格项以450万元为个人基准，每低10万元增加1分；终选阶段将房价换成税费、装修、车位等全周期成本。
三轮筛选后的候选
共7套 · 按当时得分从高到低排列
原始得分是当时家庭偏好的快照，不是通用房产排名。高分房源仍可能因为价格权重、家属感受或交易条件退出，因此每张卡片都单独记录“未选择原因”或最终验证结论。
终极对比
进入谈价阶段的两套房源
嘉宝花园11楼
成交 ¥2,600,000
- 165㎡，实用面积约142㎡，三南一北
- 11楼 / 总高15层，两梯两户
- 宝带实验小学＋吴中区迎春中学
- 去12楼实地验证后，确认系统窗可解决主要噪声问题
阳光水榭三期1楼
报价从 ¥2,950,000 跳至 ¥3,150,000
- 134㎡，实用面积约120㎡，两南两北
- 一楼约100㎡花园，脚下约35㎡车库
- 碧波实验小学澄湖路校区＋吴中区碧波中学
- 卖方突然加价20万元，失去继续谈判基础
选择复盘
结合两轮记录后的结论
不是简单选最高分
初筛中瀚河苑和水榭五期同为63分，但评分依赖当时挂牌价和主观权重。进入实际谈价后，房屋总成本、可用空间和家庭长期需求比单一分数更重要。
嘉宝赢在长期使用
相比水榭1楼，嘉宝多约31㎡建筑面积、22㎡实用面积，三南一北更符合家庭房间分配；11楼也避开了一楼潮湿、隐私和花园维护成本。
水榭输在成交条件
低密度、花园和独立车库很稀缺，但卖方从295万元直接改报315万元，交易条件失去继续谈判的基础。最终嘉宝以260万元成交，且经12楼实地验证后确认系统窗能解决主要噪声问题。
施教区参考：苏州市教育局公开的2026年吴中区小学、初中施教区、2023年吴中区中小学施教区、2024年姑苏区小学施教区及2024年直属学校施教区。实际入学以当年教育部门公布为准。